【长信地产营销中心总经理徐伟钊专访三】探讨“佛山楼市”与“刚需购房” 人物简介：          徐伟钊从事房地产十余年，近年来，所操作的项目均获得良好的销售业绩，2005年在杭州市场创造了开盘当天销售过亿元的奇迹，成功地把一个被业界称为“一个连GOOGLE 都搜不到的地方”的项目，打造成一个轰动一时的超级大盘。2008年在浙江台州同样以一个“地产界另类”的姿态，让所有台州人折服，开盘当天数千人哄抢房源。现为广东长信集团营销管理中心总经理，是佛山地产界营销精英人士。作为项目营销的操盘手，他以睿智和灵敏的市场触角带领长信集团快速发展前进，对于佛山楼市的走势也有着深入的研究。2012年10月2日，长信银湾首期开盘，不到2小时，即完成220套销售，徐伟钊再次创造逆市神话。     东海银湾开售以来一直佛山市民备受宠爱。虽然有网友曾说它价格较高、交通不方便等，但在这些评论的背后却看到东海银湾的销量日益增长，那究竟是什么原因使得东海银湾热卖？价格较高、交通不方便这些评论是真有其事，还是购房者讨价还价的理由呢？      天天新房产网邀请到了长信地产营销中心总经理徐伟钊先生接受我们的访问！在众多开发商回避这类负面评论的时候，徐伟钊先生将会正面回应网上的疑问，并且深入探讨东海银湾、长信房地产品牌、佛山房地产的发展、住宅与商业投资、国内房地产业内大事、个人职途经历等一系列话题。                        ————————————佛山刚需购房编————————————     天天新：“有很多网友问到近期什么时候适合买房？这是网友最关系的问题了！”            徐伟钊：“  我由09年来佛山开始，一直呼吁刚需的购房者，只要你真的有住房需求的、经济条件许可的情况下尽快买。因为房子只会越来越贵，最起码我可以看到的这十年、八年，你想房地产它崩下来是不可能的。它会有波动，可能会跌，但是好像08年跌了，现在早就涨回来了。      而且刚需群体买房，不是今天买了，明天跌了，就亏本了，要考虑的是未来十年、二十年这个楼市会不会跌，其实跌了跟你没关系，升了也跟你没关系，因为你始终要住的。      加上我认为佛山现在的GDP水平跟它的楼价是不成比例的。现在广州市区房子卖到3~4万元/平米，而佛山最贵的桂澜路这几个楼盘和千灯湖板块的楼盘都是1万多元/平米，那广州的人均收入何来是佛山的3倍啊！      佛山楼价只是广州的三分之一，为何那么多广州人开车过来买！很简单，芳村那边的房子现在卖18000~19000元/平米，还是毛坯的。佛山有些靠近广州的楼盘那里卖8000-9000元/平米带装修，就差了10分钟的车程，那做佛山人有什么不好的？所以作为刚需型买家，如果找到合适的房子、有足够的资金，可以尽快买。      如果作为投资购房要选择适合的时机，但如果作为刚需自住就不要永远想去抄底，因为是没底的，何谓之底？跌的时候你敢不敢入手，你怕不怕再跌啊？升的时候你心里就更加没底了，所以只要房价是在适中的水平就可以了。”                         ————————————佛山楼市总结编————————————     天天新：“总结一下佛山12年楼市，以及如何看待13年佛山楼市？”          徐伟钊：“  2012年佛山楼市的状况跟我去年的预测基本上是完全吻合的，都是稳定上涨。2012年在限购政策没取消的基础上，只能维持在这个水平，不是说市场不会大幅上涨，而是政府有意识地去调控市场，因此它的涨幅肯定是以稳为主的。      2011年的限购政策，大家对它熟悉度不太高的时候，所受到的影响比较大。但2012年基本上无论从政府、发展商，还有市民，大家都已经知道限购是怎么一回事了。基本上，像我由去年限购开始买社保到了现在，都可以买房子了。经过这么长时间的对政策影响的消化之后，到了下半年开始，市场就开始升温，成交量开始上升了。但是价格方面，政府有调控指标在那，所以价格肯定是一个以稳为主。      那么2013年我认为只要政策不出大的调整，今年对于发展商来说应该是比较有希望的一年，希望在于这一年的成交量继续上升，价格也会维持在一定的升幅，但一定不会过大，因为楼价升幅过大，政府一定会出来干预。”                      ————————————佛山商业地产编———————————— 商业地产     天天新：“2012年有很多全国性品牌的发展商进驻佛山，徐总你怎么看？”          徐伟钊：“  我觉得这些跨区域的全国性的品牌发展商进驻了佛山，对于佛山的城市建设经济拉动是有帮助的。但是对于房地产来说，从短期来看是会有促进作用，但从长期来看我认为是也有一定的风险。因为现在这些发展商进驻，主要是以商业地产为主，而目前商业地产在佛山的在建量已经远远超过了佛山人承受的水平。      我在其他媒体、微博也说过了，如果房地产泡沫要破，一定是在商业地产先爆起的。目前佛山住宅市场没有泡沫，因为现在佛山的刚需住宅市场很火爆，但佛山的商业地产我认为是有泡沫的，这个泡沫来源于目前佛山商业项目在建面积超过600万平米，远超广州。      广州的商业项目不多，但在天河那一块商圈还有个别一两个商业项目是不成功的。广州商业它的消费群体是面对整个广东、甚至整个珠三角，很多人都买高档的消费品都跑去广州，这样都支撑不起这种商业体。广州2000多万人口都消化不了600多万平米的商业，佛山只有700万人口，它的消费群体在哪？将来开了铺，谁来买？买不买得起？而且在佛山买得起高档奢侈品的人，都会出国买，所以佛山的商业地产它没有满足它需求的消费人群。      但是很多商业地产开发商，它不会考虑实际的消费市场。因为它是肯定卖得了，它只要卖了一部分的商铺就可以维持整个项目的运转了。假若卖不出，它就把价格定高些来卖，最后是由银行去埋单。因此我说假如房地产泡沫要爆破，一定是在商业地产开始，因为大家全部都在套银行的钱，最后由银行埋单、由政府埋单。” 佛山中心      天天新：“佛山很多房地产项目位置都很发散，但却都宣称自身位于佛山城市中心，那么到底佛山中心在哪里呢？”          徐伟钊：“  站在房地产的角度，我认为其实佛山一直都没有很明确的中心地段，或者可以说佛山的中心是个“大中心”，是一个“大中心”区域。因为以前的佛山分了几大块，现在合并起来的佛山整体发展相对比较分散。但我看到佛山的中心相对来说已经比较明显的了，就是现在禅桂交界这个商圈，包括千灯湖板块、东平板块，它都是在核心区的范围内。我认为佛山的核心就是东临佛山大道、西到佛山一环高速路、北至海八路、南达魁奇路这一块。但或许有些人认为佛山中心是季华路，是东平桥，或者又有些人认为是千灯湖等。      如果硬要分中心路段，是分不清的，到底季华路是金融区，还是桂澜路是金融区，一个城市政府不可能扶持两个金融区的。所以现在政府也是有“大中心”的理念，它现在把罗村纳入中心城区也是这个道理，甚至将来也会把南庄纳入到里面去。政府规划的中心城区的发展，必须是要有发展的基础的，它得要有施展拳脚的土地，这就是为什么我比较看好罗村未来的发展。”                          ————————————佛山房产投资编————————————     天天新：“佛山投资房地产选址在哪？什么类型适合？”          徐伟钊：“  从投资的角度我个人会选址罗村，理由我之前已经说过了。      类型的话，我个人会选择住宅。因为就算现在佛山商业地产没泡沫，但做商业项目要是做的不成功了，这个项目就完全废了，里面的店铺是一文不值的。商业项目失败了，它的价值是一落千丈的。但住宅是烂船也有三根钉，再差的楼盘在这个区域也一样有需求，也会有人在旁边上班的。      为什么商铺投资比住宅投资的回报高那么多，是因为它的风险很高。特别是对于一些投资经验不是很足的，投资失败的承受力比较低的人，我建议选择投资住宅。如果一定要选择商铺，我会选择底商，就是小区商铺，相对来说会稳健点，因为那些也是烂船有三根钉，再不行租不出去了，就自己开家便利店算了，呵呵！但综合体商业一定要小心，因为综合体很多是在玩概念的。”                                  ————————————国内政策点评编————————————     天天新：“这是最后一个问题了,您对于中国房地产的两个热门关键词，“城镇化规划”和“房屋租赁税”是怎么看的？”          徐伟钊：“  先说城镇化吧，因为这次中央精神推进城镇化发展。可以看到一些西方国家，它的城镇化率是每年在上升的，为什么我说未来十多年房地产还会继续发展呢？因为一般发达国家的城镇化水平达到70%以上，它的房地产才开始回落。          中国13亿人口等于现在只有6.5亿城镇居民，还有6.5亿是农民，起码还有一半3亿多的人会由农民变成城市人。这3亿多的人要进城，那房地产高速发展是必然的阶段，只不过现在的发展速度，由高速通过政府的调控变成了中速，甚至是中低速的发展。其实推动城镇化对于房地产来说是好事，虽然说推动城镇化是长期工作，但从中央的基调可以看到，未来政府会大力推动城市的建设和发展，所以我对于未来这几年房地产行业的发展还是比较看好的。          再说房屋租赁税，我觉得还是羊毛出在羊身上，将这些所谓的一手成本或者二手成本，转嫁下去房产持有人的手上是不现实的，因为最终他只会转嫁去下一手。例如现在加大了契税，二手房业主卖房子都是说实收多少钱，比如他实收一百万，他买回来是70万的，要赚30万，因此税费最终还是转嫁到消费者身上。      我认为任何一个国家对于税收的增幅，始终会落在普通老百姓头上，他不会落在富裕阶层身上。就好像现在征企业的税，加大企业的成本，企业一定会将成本转嫁到消费者身上。      就比如说都是盖房子，为什么在罗村卖5000多元/平米的房子，在桂澜路要卖9000多元/平米？虽然东海银湾使用了双层玻璃，外墙砖、大堂、园林都漂亮了，但这些成本是不高的有限成本。最主要的原因是我们最大的成本是土地成本，土地贵了几千块一平米，那售价也只能比罗村贵几千元/平米了。      所以政府的土地财政收入也好，房地产税收也好，基本上是全部转嫁到消费者身上。因为企业不赚钱就是犯法，企业可以少赚点没关系，但不能不赚钱，当既要赚钱又要增加成本，那售价必然要增加。”

"以价换量"是热销必杀技 2013年佛山房价看涨 ——专访长信地产总经理徐伟钊 说起佛山的本土房企，长信地产无疑是备受佛山购房者青睐的房企之一，长信地产旗下各项目的高性价比、高实用率已经深入民心。2012年，长信地产东海国际、长信银湾、东海银湾3盘齐发，每次推货都牵动着佛山购房者的心。佛山大道旁的东海国际带精装三四房适合刚需，罗村长信银湾88㎡用93㎡6字头引发抢购潮，桂澜路东海银湾核心地段90㎡四房地段优越…… 2012年，长信地产在佛山创造了多个辉煌的背后，是一位精明能干的总经理在幕后指挥。他在佛山房地产界已经广为人知，曾经准确地预言了“2012年底，佛山房价必然上涨”，他就是长信地产营销管理中心总经理——徐伟钊。 本期《香港国际地产周》，小编有幸采访到了这位对佛山房地产有过独到见解的徐总。以下，是电话采访实录。 水煮青蛙 美联储“量化宽松”或致通货膨胀 记者:我想问一下上年的美联储的量化宽松政策对中国的楼市有什么影响呢？ 徐总:我觉得美联储宽松财政对于房地产的影响相对来讲会滞后，因为宽松政策会造成大量的资金涌入市场，但是对于国内市场，我觉得还是需要的一定时间，可能更直接的是股票市场。 记者:那对佛山的楼市或百姓的生活有没有特别大的影响？ 徐总:其实任何一次资金链的膨胀自然会导致一些通货膨胀，钱会越来越不值钱。通货膨胀对于普通老百姓来讲，可能短期之内不会感觉明显和自己有很大的影响。但是整个社会大量的资金在市场流动时，它对物价产生的影响是非常大的，这种物价上涨，就好似慢水煮青蛙，煮着煮着，啊，死啦，原来物价上涨有甘多影响。好比猪肉，现在10块一斤，它不会突然间飚到20块一斤，但10块一斤，好多人钱多了觉得便宜，多买了不够卖的时候，就12块一斤，或13块一斤，它会慢慢升。 2013房企资金链仍紧 长信地产有拿地计划 记者:现在很多房企已经陆续公布了2012的业绩，对比2012年，2013年房企的资金会不会放松？ 徐总:应该不会。 记者: （近期佛山多幅土地成功出让）还紧张吗？ 徐总:有松动的公司都会拿钱来买地，没人（房企）会将资金闲置，到了年底，你会见到很多跨区域的大公司（房企），保利万科啊，都在拿地，因为他（房企）的资金要流动出去，不可能闲置起来。因为闲置起来，会导致通货膨胀，进而出现负增长。 记者:我想了解下长信地产有没有拿地的计划呢？ 徐总:我们上个月（2012年11月），在里水拿了块地了。 记者:那这个项目大概在几时出啊？ 徐总:大概明年年初，今年年底。 记者:那个项目是主打什么的啊？ 徐总:都是一些刚需的住宅项目。 佛山商业地产风险大 营销创新关注度高 记者:2012年佛山商业地产蓬勃发展，近期佛山也将有多块商服用地出让，请问贵公司会否向商业地产进军呢？ 徐总:暂时没有。佛山的商业（地产）呢，风险是非常的高的。 因为大量的商业项目在进行，佛山怎么消化这庞大的需要的面积。佛山的目前的人口和经济是支撑不了现有的商业的区域的开发。 记者:在去年2012年开始的时候佛山楼市曾经出现过一段时间的“以价换量”，那我想请问一下你觉得2013年佛山楼市会不会再出现这种情况呢？ 徐总:年初应该就不会，因为去年（2012年）第四季度销售总体的业绩都是不错的，所以说缺钱应该都不会。所以，当大家不缺钱的时候，最大交易扩大完全没动力的。 记者:2012年佛山楼市出现“电商”热潮，请问你如何看待房地产电商、拍卖、网上卖楼的这些营销形式？ 徐总:好多、各司各法考虑的都会不一样，那网上拍卖这些形式都是属于正常现象。 记者:2011和2012年长信地产旗下项目都曾采取了一些比较新颖的卖房方式。在2013年长信地产旗下项目准备什么时候推货？在营销方式上会不会继续有所创新呢？ 徐总:今年都会做一些计划，（现在临近春节）项目暂时还在筹备阶段。2013年（在营销方式上）也会有一些新的想法，那这个希望通过市场来告诉你们。 记者:您觉得创新的营销方式效果如何？ 徐总:效果我们觉得都ok啊，社会关注度会更加高。 以价换量是“必杀技” 刚需越早买房越好 记者:那你觉得今年的楼市降价的成效会不会更大？ 徐总:2013年吗？其实（商品房）市场上，只要你（楼盘）肯提供性价比高的产品，市场是会接受的。 记者:2013年1月，佛山土地市场延续了2012年底的火热，请问您怎么看2013年佛山的土地市场呢？ 徐总:2013年的土地市场我觉得依然是旺市，这个同刚才讲的QE3是有关系的。 记者:那楼市成交走势方面，你又如何看待呢？ 徐总:成交量方面，如果（楼市调控政策）没有太大的变化，那2013年（成交量）会是比较旺盛的一年，除非有大的事件（楼市新的调控政策）影响，没的话，觉得今年的市场依然是比较旺盛的。那（住房）价格方面，我觉得会稳中有升，升幅应该会在10%-15%之间。 记者:房价将“稳中有升”？ 徐总:是，因为土地出让价格的高企，必然导致售价的提升，没有人会做亏本生意。 记者：自2011年限购以来，佛山楼市刚需产品撑起一片天。近日有报道称，改善型单位将在2013年发力，你认为2013年佛山楼市在产品上会呈现怎样的状态： 徐总:（改善型单位）有都不多，而且改善型产品受限购影响还是挺大的，2013依旧还是刚需的天下。 记者:依然是刚需主导？ 徐总:是的。改善型单位会有，但不会太多。 记者:2013年房价是看涨，部分城市出现购房者“恐慌性”买房，请问你觉得购房者何时买房会比较好呢？ 徐总:如果是刚需的话，越快越好吧。只要是有需要，就不要想是否抄底。  

长信地产徐伟钊 长信银湾做消费者值得信赖的产品，配合政府打造城市升级，预计9月底开盘 人物简介： 徐伟钊从事房地产十余年，近年来，所操作的项目均获得良好的销售业绩，2005年在杭州市场创造了开盘当天销售过亿元的奇迹，成功地把一个被业界称为“一个连GOOGLE 都搜不到的地方”的项目，打造成一个轰动一时的超级大盘。2008年在浙江台州同样以一个“地产界另类”的姿态，让所有台州人折服，开盘当天数千人哄抢房源。现为广东长信集团营销管理中心总经理，是佛山地产界营销精英人士。作为项目营销的操盘手。他以睿智和灵敏的市场触角带领长信集团快速发展前进，对于佛山楼市的走势也有着深入的研究。     天天新房产网(编辑 何倩欣) 伴随着8月13日长信银湾销售中心和样板房的盛大开放，政府人士和市民的目光焦点都转向了长信银湾这个楼盘，然而这个备受各界人士所瞩目的楼盘因为什么原因够吸引大家的关注呢？它又将是一个什么的发展方向呢？为此，天天新荣幸地邀请到了长信集团营销中心总经理徐伟钊先生接受我们的访问，帮大家解决一些关于长信银湾、关于罗村、关于长信集团以及佛山楼市的疑问。       ————————长信银湾项目规划——————     天天新：“ 8月13日当日长信银湾开放销售中心，吸引大量市民参观，能否介绍一下该项目有何特色,为何如此引人注目?”      徐伟钊：“我们长信银湾项目是罗村的三旧改造项目，原址是个停业的破旧玻璃厂，这个项目总占地是196亩，总建有将近55万方，已经是地方审批三旧改造项目规定面积的上限边缘，也是目前周边最大的项目。因为我们看到了这几年罗村政府在推动三旧改造和城市升级方面花了很多精力，政府区域打造的力度使得这里有很大的发展前景，所以我们当时选择了在罗村开发这个项目，响应了政府的三旧改造政策，配合政府去做三旧项目的改造建设，目的是希望通过企业的力量支持政府进行城市升级改造。”     天天新：“可以介绍一下，长信银湾项目将会有的一些配套设施，以及园林环境吗？”      徐伟钊：“或者我先大概介绍一下项目的整体情况，整个项目占地13万方，总建筑面积55万方，我们分A、B两个地块进行开发的，我们前期先开发B地块。B地块大概占地5万方，总建筑面积十几万方，B地块规划了很多配套设施，包括国际双语幼儿园、沿街商业步行街、标准泳道游泳池、儿童游泳池、河涌休闲绿道、泛会所设施等。 首先5400平方的国际双语幼儿园将和1期同步建设，2013年交楼后用1年的时间招生，预计会在2014年投入使用，能够满足业主和周边居民的小孩子入读。由于我们规划预计将会有3000多户总计1.5万居民入住，因此也配备了几万方的沿街商业步行街。 另外长信银湾还是罗村第一个有泳池的社区，而且不是一般社区的圆形泳池，而是按标准泳道设计的长方形游泳池，同时还配备儿童游乐泳池，我们希望在A地块也同样配置一个这样的泳池。项目的西面，市政河涌旁我们将设置休闲绿道，提供业主早上跑步、晚上散步休憩的场所。 长信银湾还将配置很多泛会所的设施，我们会将这些设施化整为零。以前很多大型项目做会所，但一般会所经营状况都比较差，娱乐设施缺乏维护导致不能正常使用。因此我们的麻将室、棋牌室等功能将通过小区的商业配套解决，做到持久运营。但休闲生活设施我们希望将它融入生活，因此我们会在园林以及90%的架空层里面设置健身、儿童游乐设施，就是说业主只要到楼下既可以享受生活设施的便利，将泛会所的功能融入到业主的日常生活里面，这样会更贴近大家的生活需求。我们希望打造一个业主信得过的产品，产品的功能是能够长时间使用得到，让业主能够真真正正地感受到生活的便利。”     天天新：“想问下，现在第一期户型我们已经知道了，那么是不是整个项目都会参照第一期的这种户型呢？”   徐伟钊：“其实在户型设计方面，前期我们已经规划好每个区的户型配比，所以会将大中小不同的户型分布在每个区，确保每一期的产品供应都能够满足不同需求的客户。目前就有70方的两房、80方的三房、90方的三房带套房、120方的四房、还有140方的豪华四房，户型面积都是很丰富的。”     天天新：“我看过长信银湾的一些户型图，了解到都是一些“N+1”设计的。”   徐伟钊：“我们长信集团的产品，一直强调是实用性高。所以基本上我们公司出来的产品使用率都超过100%，因为我们要给业主一种虽然只有90方的大小，但却是很舒适很舒服很实用的感觉，真真正正把实惠给到业主。也正正是为什么一直以来，这么多客户信赖追捧长信集团产品的原因。”      ————————罗村区域发展前景——————         天天新：“提起罗村，市民会想到玻璃之乡、新光源等产业，据了解长信集团在过去曾开发过罗村花苑，为什么会再次选择在罗村发展新项目？”         徐伟钊：“不说或许你不知道,长信和罗村的渊源是非常的深厚，我们的潘董事长是罗村人，长信集团是在罗村起步的，我们在罗村是开发过很多项目，罗村花苑是起步之后比较有代表性的作品，之前还有长信楼等项目。因此我们公司对罗村的感情是非常深厚，罗村本土也有很多人熟悉长信。这次回来，是因为我们觉得这个区域有很好的发展前景，佛山西站已经落实，正在动工，我们认为一个车站可以改变一个区域。举例广州的旧火车站，带动了服装批发、会展的商圈。新的广州南站一通车，周边的土地城市发展的提速也是非常之快的。现在佛山西站选址在罗村、在狮山，所以我们认为未来这个车站周边区域也会呈现加速发展的态势。     另一方面，现在罗村政府在大力推动三旧改造，将原来的高污染企业迁出罗村，现在打造一个产城融合，推动城市升级的态势。我们对政府推动这方面的政策也非常有信心，我们认为未来几年内，罗村一定走出一条令全国模仿的产城融合的路，其实现在罗村经验已经在推广，而且他的步伐也走在全国的前列。现在很多城市都面临这样一个问题，就是旧有的高污染的产业对城市的破坏很大，那么城市环境想提升，必须将这些企业外迁。但迁走了企业，地方经济不能保持，只能继续引入新的企业、低污染的企业、能够和城市共生的企业，作为地方经济的支撑，同时发展城市的环境建设，要两者融合在一起，就要求产业必须符合现代城市的需求，罗村现在做新光源产业基地，我认为这个方向是非常正确的，因为新光源是低污染、环保型的产业，它对城市的破坏是非常之有限的，这种模式的城市发展我们是非常看好的。     再一个就是罗村作为离禅城桂城最近的区域，我们认为这里未来的发展就像广州的番禺，我们从广州可以看到佛山的缩影。佛山现在已经拥有超过100万辆车了，随着城市发展，市中心交通拥挤，我们可以看到佛山人未来会厌倦在市区挤车的感觉。随着城市的外延，佛山人愿意接受的交通距离会越来越长，例如广州有很多人在市区工作，也乐意住在从化、增城等地方，因此我们相信未来的罗村发展前景是十分的好。”         天天新：“长信银湾作为光明新城十大项目之一，能不能介绍一下对光明新城项目的提升，和介绍一下光明新城的十大项目对罗村的影响。”         徐伟钊：“其实‘光明新城’十大项目是政府推动的城市升级改造工程，长信银湾只是其中之一，但长信银湾的开发速度是最快的。半年前，政府正式启动十大项目的仪式，以光明小学的奠基作为契机去推动十大项目升级改造，半年后，8月13日我们开收楼部当日，我们的售楼部、样板房都建好了，甚至现场的楼房也已经建到第三层。而同一日，有一个项目打桩，两个项目奠基，其实很多项目都是刚刚启动，所以我们的开发速度目前是最快的，这得到了政府的肯定与支持，对于我们对政府工作的支持，政府也给予了非常肯定的态度。我们是希望通过我们快速推动项目的开发，而带动到这个区域的城市形象的提升。”     ————————长信集团经营理念——————   天天新：据了解，长信地产先后开发了罗村的罗村花园、桂城的东海花园、南庄的帝景蓝湾，三水的东海蓝湾，丹灶的东海广场、东海名都，禅城北的东海国际花园，再到如今罗村的长信银湾，可以看到对整个佛山的城市建设有很大的帮助，那么开发商的发展理念是怎样的？   我们集团公司投资项目非常多，但目前为止我们大部分精力都放在禅桂地区，目前我们在售的项目包括东海国际、长信银湾、东海名都以及桂澜路的东海银湾基本上都禅桂项目为主，我们企业内部一直以来都秉承着“诚信经营、合作共赢”的经营理念。 在产品打造方面，我们永远都坚持一个做消费者值得信赖的产品，我们希望不是我们说自己的产品有多好，而是让市民、业主、客户在实际使用过程中告诉大家长信的产品是不错的。例如东海国际交楼，首期的交楼率达99%，而且我们是佛山首个整期产品都做精装修的项目，这个相信很多企业都未必做得到。这个代表了我们企业产品的素质，和我们工程的质量要求。因为我们企业的前身是做施工土建的，对房屋产品质量的把关，我们是非常的熟悉，也非常的严格，所以有很多合作企业都对我们说，我们公司的要求是最严格，我们的质量监督是做得最到位的。 因为我们是本土民营企业，要和很多跨区域的全国性的大型品牌发展商同台表演，我们要有我们的长处，我们要实实在在地、更加用心地打造我们的产品，比别人更能站在客户的角度考虑问题，那么我们才能赢得到客户的尊重和信赖。       ————————佛山楼市未来走势——————   天天新：“关于今年第二季度佛山楼市的回升，有市场人士认为是结构性回升，仅是刚需爆发的结果，有数据显示7月份爆发的持续力有所下降，关于今后楼市徐总您是怎么看的？”   徐伟钊：“其实任何一个市场，无论是在政策的利好期或者政策的调控期，它都是一个波动性的市场，之所以楼市有“金九银十”之说，是因为客户的需求要通过时间去积累。因为去年佛山3月份限购导致了几方面的需求都受到抑制，第一方面是投机，第二方面是投资，第三方面是刚性需求。导致了很多刚需客户都害怕楼市下跌，怕买亏了，就算有需求也忍着不出手，一直忍到去年下半年刚需开始逐步释放，因此下半年的态势有所回升。 今年的3月的爆发期，有几种因素影响：一种是刚好政策满一周年的客户入市，例如新佛山人，原来的外地人想在佛山买房子，得买满一年的社保才行。由去年3月份政策出台后开始买社保，今天3月份刚好够期，这类型的客户入市了。 另外一种是担心像08、09年那样的行情，08年楼市被打压了，但09年楼价一下子就上去了，所以过年后的2月份楼市没什么下跌，反而有少量回升，这部分客户也就赶紧出手了。 第三是春节之后或者说是跨年之后银行的银根是有所松动的。 综合几方面的因素，再加上积压了一年打压期的客户起到的带动作用，媒体的影响，市场的因素等，使得3、4月份甚至5月份形成了一个高峰期，爆发了过去一年积压下来的需求。之前说到市场是需要积累的，由于3、4、5月份消化了大部分大量需求，所以到了7、8月份楼市进入淡市期是很正常的。 此外7月份是夏季，本身没政策影响已经是一个淡市期，很多公司如果不是非常紧迫也未必想在这个时期推货，包括8月份可能也不会是个太好的行情，9月份可能会好些，10月份又可能是一个小高潮。”   天天新：“作为这次访问的最后一个问题，相信很多网友都会关心的，就是长信银湾什么时候正式开盘？   徐伟钊：“我们现在计划大概在9月底，最迟10月初开盘。”          

徐伟钊：坚持走高性价比路线 年底楼市或量价齐升         [提要]搜房网专访长信集团营销中心总经理徐伟钊先生，向他了解长信集团三大项目的推货情况，介绍新项目的定位与优势，预测佛山楼市走向。 “金九银十”楼市传统旺季即将到来，各大房企“摩拳擦掌”准备推货。长信集团三大项目集中发力，东海国际最后一期洋房产品将于9月推出，新项目长信银湾已于近期开放销售中心，东海银湾也将于年内面世。新盘新货扎堆上市，佛山楼市或迎来新一轮成交热潮。搜房网专访长信集团营销中心总经理徐伟钊先生，向他了解长信集团三大项目的推货情况，介绍新项目的定位与优势，预测佛山楼市走向。 东海国际项目已近尾声9月“压轴”推出第5期 搜房网：据了解，东海国际已进入后期开发阶段，接下来会推出怎样的产品？ 徐伟钊：东海国际第5期已经是最后一期了，将于今年9月份推出。另外，在东海国际门口还有一块商业地皮，我们打算开发成商业公寓于今年年底推出，目前，此商业公寓正在建设过程中。之后这个项目就告一段落了。 搜房网：第5期产品的价格会有调整吗？货量如何？是否有购房优惠？ 徐伟钊：东海国际的销售价格一直比较平稳，第5期作为最后一期自然不会有大的变动，我们依旧会以比较实惠的价格推出。此外，第5期是整个项目中最好的一期，处于整个小区的中心位置，小区唯一的一个游泳池就建在第5期。而且第5期也是绿化率最高的一期，园林面积比较大。 至于货量就跟之前的四期差不多，每期推出500多套，产品也是70-130平方米之间的两房至四房户型，前面四期已经卖了2000多套。目前现场正在做一个登记，如果办理一个优惠权证就会有相应的优惠。 搜房网：目前小区配套是否也在建设完善中？ 徐伟钊：目前第1期已交付，第2期预计今年12月份交房，现在已经有几千平米的商铺达到招商的条件，已经有不少商家进驻。小区内部现在进驻的都是满足业主生活所需的店铺，比如超市、窗帘店、门窗店等入住前期所需要的配套店铺，目前都已经开业了。东海国际本身处在城市中心，周边配套也是比较成熟的。 搜房网：据了解，长信集团旗下的两大新盘长信银湾和东海银湾将于年内推出市场，而长信银湾已于近期开放销售中心。请徐总介绍一下这两个项目的定位和优势。 徐伟钊：长信银湾是罗村目前规模比较大的一个项目，占地55万平方米，规划4700多户，5400平方米幼儿园，6000平方米超市，还有一条商业街，第1期配备有一个游泳池。长信银湾定位以刚需为主，主要吸引周边村民、附近厂企中高层人士、禅城张槎老城区拆迁户在这里买房。目前价格还没有定，但按照长信集团一惯的风格，所有项目的性价比都比较高。 东海银湾处在桂澜路西侧、同济东路北侧，离禅城区季华路以及南海区千灯湖都很近，各自过去都是城区核心地带。北面有佛山涌，旺中带静，景色也很好。佛山涌北面是南海一景，南面是河滨公园，生活配套更是不用说了。预计9月中旬将开售楼部，开盘大概在10月份，现在工程进度大概完成了两成。 搜房网：东海国际花园的产品是带精装修发售的，两个新项目的产品也会走精装修路线吗？长信集团在装修材料选用中是否有严格把关？ 徐伟钊：长信银湾和东海银湾是否也带精装修现在暂时还未定，各个项目的情况不一样，具体会根据产品情况进行调整。 东海国际花园所有装修的材料都会有入场的质量检测，在施工的过程中也会有严格监控，检查施工方是不是使用原来的材料，材料是不是达到标准。在选择合作单位的时候，对所有供应商我们都会到厂里亲自考察，如果供应商提供的材料质量不好，施工方做的再好也没用，因此要从源头杜绝产品的不合格。东海国际第1期交楼率达99%，对这种带精装修的楼盘来说，这么高的交楼率算很不错的，这也是业主对我们的认可。 搜房网：长信集团今年是否有拿地的计划？ 徐伟钊：目前有拿地的计划，主要以城市盘为主，最合适的还是中小盘，50-300亩都是优先考虑的范围。 年底新项目集中推货 或促楼市“量价齐升” 搜房网：今年二季度开始佛山楼市成交量开始回升，目前已回到限购前的成交水平，而楼价维持在“7”字头低位。“金九银十”即将到来，这种成交势头仍会保持吗？楼价是否已经触底？ 徐伟钊：这个是正常现象，今年3、4月份已经有个楼市小高潮，到7、8月份有适当回落是正常现象。但我预测9、10月份成交量将比8月份有所上升，原因有两个：首先，9、10月份会有很多新项目推出，所以会带动总体销售额的上升；其次，今年年底推出的新项目里面，大多数都是在2010年楼市最高峰时拿的地，那时楼面地价相对较高，提高了开发商的成本。因此，今年年底到明年年初推出的项目楼价基本都不会低。佛山现在均价是7900多元每方，9、10月份我觉得会破“8”。 至于“金九银十”这个概念，自从2005年后就开始弱化，因为所谓好不好卖跟现在中国房地产政策有太大的关联度了，如果9月份出台一个调控政策，我相信这个成交量就升不上来了。

东海国际徐伟钊：性价比和服务刺激刚需 买婚房有优惠 　　新浪乐居讯（编辑 刘艳君）想在佛山买房，但没有时间到处看房？想了解更多项目详情，但道听途说心里七上八下？没有关系，近期新浪乐居开设了一档全新的栏目《楼盘面对面》，为你网罗全城热盘，邀开发商面对面访谈，解读项目情况，剖析楼市现状。本期《楼盘面对面》请来了长信地产集团营销总监徐伟钊先生，为网友解读东海国际的项目情况。 　　〉〉访谈聚焦 　　Talk1：七、八千元每平的房子减去一千五每平的装修，等于说在禅城卖六千多元每平的毛坯房。 　　Talk2：凭结婚证买房有额外优惠。项目内的幼儿园已经进入装修阶段，预计明年就可以招生，业主子女可优先入读，80后业主无须担心。 　　Talk3：品质和售后服务是关键，一期基本交付，预计8-9月份会推出五期，增设游泳池，装修选材和园林配套将精益求精。 　　Talk4：位于罗村板块的长信银湾项目将于7月底或8月初开放销售中心，第一批产品会在9-10月面市。位于桂澜路的长信东海银湾项目将有更高的市场定位。 　　Talk5：红五月成交面积突破60万平米大关，全因需求累积和价格调整，6-8月市场将进入平稳期，9-10月或迎来传统的成交小高峰。 　　〉〉访谈实况 　　Talk1：七、八千元每平的房子减去一千五每平的装修，等于说在禅城卖六千多元每平的毛坯房。 　　新浪乐居：徐总，你好！东海国际自开盘一直备受关注，可以请你先介绍一下项目的总体情况吗？ 　　长信集团徐伟钊：东海国际项目目前已经开发到第四期，四期的前两批产品已经基本售完，现在四期的最后一批产品有70-91平的两房、81-121平的三房，还有112平的四房。在区位方面，东海国际的交通条件非常便利，因为它靠近广佛高速，拐过来就是海八路，还有桂丹路，基本上佛山对外连接的几个主干道、大动脉都在这个区位内， 　　新浪乐居：四期开售以来销路一直不错，逆市之下徐总能不能给我们分享一下营销方面的经验呢？ 　　长信集团徐伟钊：主要还是刚说到的产品，另外我们强调性价比。目前我们的产品带精装修，但售价只是7000多元每平到8000多元每平，7000多元每平的房子扣掉1000多元每平的装修，等于说是在卖6000多元每平的毛坯房。再加上100%的使用率，这个价格在禅城真的很难得。另外，带精装修的产品可以为客户省去选购装修材料的麻烦。我们对所有材料进场前的检验和监控，包括对施工工艺的监督都是非常严格的，这可能跟客户自己去监督是完全不一样的。 　　Talk2：凭结婚证买房有额外优惠，项目内的幼儿园已经进入装修阶段，预计明年就可以招生，业主子女可优先入读，80后业主无须担心。 　　新浪乐居：还有网友最关心的一个问题就是价格。你们近期会在价格方面作出一些调整吗？ 　　长信集团徐伟钊：前段时间我们推出了一个“婚房”的概念。就是规定在一定的时间内，领了结婚证的客户过来买房，只要凭着这个结婚证，都可以享受一些额外的优惠。最近我们都在考虑出台一些促销的方案，在这里我们也希望更多的新浪网友能及时的关注东海国际，可能近期会推出一些优惠政策。我们希望做出一些高质量、高品质的产品，通过不是很高的价格让业主买到，更实在一点。 　　新浪乐居：听说项目里面会有一个国际双语幼儿园，是吗？网友比较关心学位的问题，请问业主子女会有优先入读权吗？ 　　长信集团徐伟钊：是的。二期那边有一个幼儿园，现在已经封顶，并进入装修阶段。按目前施工的进度来看，预计明年开始就可以招生了。业主子女肯定可以优先入读，因为这个幼儿园主要服务于小区业主，现在小区业主以80后为主，他们的小孩都比较小，所以这个幼儿园刚好适合这部分群体的消费需求。 　　Talk3：品质和售后服务是关键，一期基本交付，预计8-9月份会推出五期，增设游泳池，装修选材和园林配套将精益求精。 　　新浪乐居：项目已经推出到四期了，目前四期的货量基本得到消化，前三期业主的入住情况是怎样的呢？你觉得最吸引客户购买的因素是什么？ 　　长信集团徐伟钊：现在一期已经基本交付，最早的一批是去年的十二月份交付的。现在每一期的交付基本上都比原计划提前，而且因为我们是精装修交付，所以整体的交付使用率比较高。现在整体的交付率都达到90%以上，业主对我们产品的质量、装修的质量比较满意。另外，我们在售后维保这方面也花了比较大的力气，公司从高层、中层到下面的同事，都非常重视跟进业主反映的售后维保问题。东海国际作为一个本土的房地产开发企业，要完成如此大批量的精装修产品，我们觉得除了产品质量过关以外，服务也是非常重要的。 　　新浪乐居：东海国际这个项目接下来会推出什么样的产品呢？会跟之前的四期有什么不一样吗？ 　　长信集团徐伟钊：四期卖完以后，接下来还有五期和六期。五期产品跟现在的四期可能也差不多，但是在配套和元件方面，会有更大的提升，特别是产品的用料，包括园林等。比如五期会有一个游泳池，那么在选材方面会更加精益求精。至于六期会做一些商业公寓。五期可能会在今年的八九月份推出，六期的话，可能会到年底才推出。 　　Talk4：位于罗村板块的长信银湾项目将于7月底或8月初开放销售中心，第一批产品会在9-10月面市。位于桂澜路的长信东海银湾项目将有更高的市场定位。 　　新浪乐居：据我们所知，长信集团在佛山地区除了东海国际，还有长信银湾和东海银湾两个项目。徐总能不能先给我们透露一点信息呢？ 　　长信集团徐伟钊：近几年公司的发展速度比较快，目前主打的是三大项目，一个是我们刚谈到的东海国际，第二个是在罗村的长信银湾，第三个是在桂澜路石肯桥边的长信东海银湾。 　　长信银湾的总建筑面积达55万平米，一期就有10万平米，销售中心预计在7月底或8月初就可以对外咨询，第一批产品在9-10月就可以面市。因为这个项目位于罗村，定位跟东海国际差不多，也是主打刚需，产品定位和户型都是针对年轻人的。项目周边的交通很方便，可以通达罗村中心，也可以通达桂丹路、张槎、佛山大道等主干道。 　　长信东海银湾的总建筑面积有35万平米，这个项目所处的地段非常好。首先它所处在一个叫双核心的地带，第一个核心是紧挨着千灯湖、金融高新区，旁边又是桂澜路。另外，它离季华路也很近，所以这个项目的位置优势非常明显。地段决定了它的价值，所以我们对这个项目的定位会相对高一点。集团比较看好这个区域的发展前景，像目前千灯湖片区的住宅销量都相当不错，尽管这个片区住宅的供应量不大。 　　Talk5：红五月成交面积突破60万平米大关，全因需求累积和价格调整，6-8月市场将进入平稳期，9-10月或迎来传统的成交小高峰。 　　新浪乐居：徐总，除了跟你谈集团和项目之外呢，我还想跟你谈一谈市场。6月7日，住建局公布了5月成交的数据。5月佛山成交面积突破了60万平米的大关，是限购以来成交面积最高的一个月，但是均价有7%的回落。你是怎样看待这种现象的呢？ 　　长信集团徐伟钊：这是一个非常正常的市场现象。我们希望市场能够更加平稳一点，因为任何的大起大落对于市场来说，都是不健康的、不理性的。但是现在由于受到限购政策的影响，导致了一部分需求的挤压，尤其是被限制在限购政策之外的这一部分人群的需求。但从最近的成交数据来看，佛山还是非常有潜力的。除了投资和投机需求，佛山自住型和改善型需求也是很大的。在经过去年一整年的需求积累以后，今年的销售量有所回升，这是非常正常的市场现象。那么为什么成交价会有所回落呢？因为去年的成交量非常的低，而开发商是否降价取决于两个因素：一个是成交量是否理想，另一个是开发商的资金是否充足。由于去年的成交量比较低，可能开发商手头上的资金比较紧张，那么今年就做出价格上的调整。但调整后的价格，能否达到消费者心目中的水平，就是各自修为的问题了。 　　新浪乐居：红五月刚过去，现在2012年的上半场已经基本结束，徐总能否给我们预测一下下半场，接下来的几个月会像红五月那样吗？ 　　长信集团徐伟钊：市场需求的积累是需要时间的。为什么今年年初能爆发出这么强劲的一股需求出来呢？完全是因为去年积压了很长时间的一部分需求逐步地释放出来。当消化完这部分需求以后，要重新形成一批需求的话，这需要长时间的积累。如果未来政策没有太大的调整，在未来的6-8月，市场可能会进入一个相对平稳的阶段，在9-10月份又会迎来一个小高峰。经过一段时间的积累之后，这部分的需求会逐步释放出来，这种需求主要受两个因素影响：一个是政策，一个是开发商的价格调整和让利优惠。 　　新浪乐居：市场是不是已经进入平稳阶段，现在是不是入市的好时机，这些问题确实一直困扰着业界和购房者。经过今天的访谈，相信广大的网友已经对东海国际这个项目有了一定的了解。感谢徐总耐心且详尽的解答，也感谢广大网友的热情关注。本期访谈到此结束，网友如有疑问，可致电0757-8229225。。