长信地产营销中心总经理徐伟钊专访

【长信地产营销中心总经理徐伟钊专访三】探讨“佛山楼市”与“刚需购房” 人物简介：          徐伟钊从事房地产十余年，近年来，所操作的项目均获得良好的销售业绩，2005年在杭州市场创造了开盘当天销售过亿元的奇迹，成功地把一个被业界称为“一个连GOOGLE 都搜不到的地方”的项目，打造成一个轰动一时的超级大盘。2008年在浙江台州同样以一个“地产界另类”的姿态，让所有台州人折服，开盘当天数千人哄抢房源。现为广东长信集团营销管理中心总经理，是佛山地产界营销精英人士。作为项目营销的操盘手，他以睿智和灵敏的市场触角带领长信集团快速发展前进，对于佛山楼市的走势也有着深入的研究。2012年10月2日，长信银湾首期开盘，不到2小时，即完成220套销售，徐伟钊再次创造逆市神话。     东海银湾开售以来一直佛山市民备受宠爱。虽然有网友曾说它价格较高、交通不方便等，但在这些评论的背后却看到东海银湾的销量日益增长，那究竟是什么原因使得东海银湾热卖？价格较高、交通不方便这些评论是真有其事，还是购房者讨价还价的理由呢？      天天新房产网邀请到了长信地产营销中心总经理徐伟钊先生接受我们的访问！在众多开发商回避这类负面评论的时候，徐伟钊先生将会正面回应网上的疑问，并且深入探讨东海银湾、长信房地产品牌、佛山房地产的发展、住宅与商业投资、国内房地产业内大事、个人职途经历等一系列话题。                        ————————————佛山刚需购房编————————————     天天新：“有很多网友问到近期什么时候适合买房？这是网友最关系的问题了！”            徐伟钊：“  我由09年来佛山开始，一直呼吁刚需的购房者，只要你真的有住房需求的、经济条件许可的情况下尽快买。因为房子只会越来越贵，最起码我可以看到的这十年、八年，你想房地产它崩下来是不可能的。它会有波动，可能会跌，但是好像08年跌了，现在早就涨回来了。      而且刚需群体买房，不是今天买了，明天跌了，就亏本了，要考虑的是未来十年、二十年这个楼市会不会跌，其实跌了跟你没关系，升了也跟你没关系，因为你始终要住的。      加上我认为佛山现在的GDP水平跟它的楼价是不成比例的。现在广州市区房子卖到3~4万元/平米，而佛山最贵的桂澜路这几个楼盘和千灯湖板块的楼盘都是1万多元/平米，那广州的人均收入何来是佛山的3倍啊！      佛山楼价只是广州的三分之一，为何那么多广州人开车过来买！很简单，芳村那边的房子现在卖18000~19000元/平米，还是毛坯的。佛山有些靠近广州的楼盘那里卖8000-9000元/平米带装修，就差了10分钟的车程，那做佛山人有什么不好的？所以作为刚需型买家，如果找到合适的房子、有足够的资金，可以尽快买。      如果作为投资购房要选择适合的时机，但如果作为刚需自住就不要永远想去抄底，因为是没底的，何谓之底？跌的时候你敢不敢入手，你怕不怕再跌啊？升的时候你心里就更加没底了，所以只要房价是在适中的水平就可以了。”                         ————————————佛山楼市总结编————————————     天天新：“总结一下佛山12年楼市，以及如何看待13年佛山楼市？”          徐伟钊：“  2012年佛山楼市的状况跟我去年的预测基本上是完全吻合的，都是稳定上涨。2012年在限购政策没取消的基础上，只能维持在这个水平，不是说市场不会大幅上涨，而是政府有意识地去调控市场，因此它的涨幅肯定是以稳为主的。      2011年的限购政策，大家对它熟悉度不太高的时候，所受到的影响比较大。但2012年基本上无论从政府、发展商，还有市民，大家都已经知道限购是怎么一回事了。基本上，像我由去年限购开始买社保到了现在，都可以买房子了。经过这么长时间的对政策影响的消化之后，到了下半年开始，市场就开始升温，成交量开始上升了。但是价格方面，政府有调控指标在那，所以价格肯定是一个以稳为主。      那么2013年我认为只要政策不出大的调整，今年对于发展商来说应该是比较有希望的一年，希望在于这一年的成交量继续上升，价格也会维持在一定的升幅，但一定不会过大，因为楼价升幅过大，政府一定会出来干预。”                      ————————————佛山商业地产编———————————— 商业地产     天天新：“2012年有很多全国性品牌的发展商进驻佛山，徐总你怎么看？”          徐伟钊：“  我觉得这些跨区域的全国性的品牌发展商进驻了佛山，对于佛山的城市建设经济拉动是有帮助的。但是对于房地产来说，从短期来看是会有促进作用，但从长期来看我认为是也有一定的风险。因为现在这些发展商进驻，主要是以商业地产为主，而目前商业地产在佛山的在建量已经远远超过了佛山人承受的水平。      我在其他媒体、微博也说过了，如果房地产泡沫要破，一定是在商业地产先爆起的。目前佛山住宅市场没有泡沫，因为现在佛山的刚需住宅市场很火爆，但佛山的商业地产我认为是有泡沫的，这个泡沫来源于目前佛山商业项目在建面积超过600万平米，远超广州。      广州的商业项目不多，但在天河那一块商圈还有个别一两个商业项目是不成功的。广州商业它的消费群体是面对整个广东、甚至整个珠三角，很多人都买高档的消费品都跑去广州，这样都支撑不起这种商业体。广州2000多万人口都消化不了600多万平米的商业，佛山只有700万人口，它的消费群体在哪？将来开了铺，谁来买？买不买得起？而且在佛山买得起高档奢侈品的人，都会出国买，所以佛山的商业地产它没有满足它需求的消费人群。      但是很多商业地产开发商，它不会考虑实际的消费市场。因为它是肯定卖得了，它只要卖了一部分的商铺就可以维持整个项目的运转了。假若卖不出，它就把价格定高些来卖，最后是由银行去埋单。因此我说假如房地产泡沫要爆破，一定是在商业地产开始，因为大家全部都在套银行的钱，最后由银行埋单、由政府埋单。” 佛山中心      天天新：“佛山很多房地产项目位置都很发散，但却都宣称自身位于佛山城市中心，那么到底佛山中心在哪里呢？”          徐伟钊：“  站在房地产的角度，我认为其实佛山一直都没有很明确的中心地段，或者可以说佛山的中心是个“大中心”，是一个“大中心”区域。因为以前的佛山分了几大块，现在合并起来的佛山整体发展相对比较分散。但我看到佛山的中心相对来说已经比较明显的了，就是现在禅桂交界这个商圈，包括千灯湖板块、东平板块，它都是在核心区的范围内。我认为佛山的核心就是东临佛山大道、西到佛山一环高速路、北至海八路、南达魁奇路这一块。但或许有些人认为佛山中心是季华路，是东平桥，或者又有些人认为是千灯湖等。      如果硬要分中心路段，是分不清的，到底季华路是金融区，还是桂澜路是金融区，一个城市政府不可能扶持两个金融区的。所以现在政府也是有“大中心”的理念，它现在把罗村纳入中心城区也是这个道理，甚至将来也会把南庄纳入到里面去。政府规划的中心城区的发展，必须是要有发展的基础的，它得要有施展拳脚的土地，这就是为什么我比较看好罗村未来的发展。”                          ————————————佛山房产投资编————————————     天天新：“佛山投资房地产选址在哪？什么类型适合？”          徐伟钊：“  从投资的角度我个人会选址罗村，理由我之前已经说过了。      类型的话，我个人会选择住宅。因为就算现在佛山商业地产没泡沫，但做商业项目要是做的不成功了，这个项目就完全废了，里面的店铺是一文不值的。商业项目失败了，它的价值是一落千丈的。但住宅是烂船也有三根钉，再差的楼盘在这个区域也一样有需求，也会有人在旁边上班的。      为什么商铺投资比住宅投资的回报高那么多，是因为它的风险很高。特别是对于一些投资经验不是很足的，投资失败的承受力比较低的人，我建议选择投资住宅。如果一定要选择商铺，我会选择底商，就是小区商铺，相对来说会稳健点，因为那些也是烂船有三根钉，再不行租不出去了，就自己开家便利店算了，呵呵！但综合体商业一定要小心，因为综合体很多是在玩概念的。”                                  ————————————国内政策点评编————————————     天天新：“这是最后一个问题了,您对于中国房地产的两个热门关键词，“城镇化规划”和“房屋租赁税”是怎么看的？”          徐伟钊：“  先说城镇化吧，因为这次中央精神推进城镇化发展。可以看到一些西方国家，它的城镇化率是每年在上升的，为什么我说未来十多年房地产还会继续发展呢？因为一般发达国家的城镇化水平达到70%以上，它的房地产才开始回落。          中国13亿人口等于现在只有6.5亿城镇居民，还有6.5亿是农民，起码还有一半3亿多的人会由农民变成城市人。这3亿多的人要进城，那房地产高速发展是必然的阶段，只不过现在的发展速度，由高速通过政府的调控变成了中速，甚至是中低速的发展。其实推动城镇化对于房地产来说是好事，虽然说推动城镇化是长期工作，但从中央的基调可以看到，未来政府会大力推动城市的建设和发展，所以我对于未来这几年房地产行业的发展还是比较看好的。          再说房屋租赁税，我觉得还是羊毛出在羊身上，将这些所谓的一手成本或者二手成本，转嫁下去房产持有人的手上是不现实的，因为最终他只会转嫁去下一手。例如现在加大了契税，二手房业主卖房子都是说实收多少钱，比如他实收一百万，他买回来是70万的，要赚30万，因此税费最终还是转嫁到消费者身上。      我认为任何一个国家对于税收的增幅，始终会落在普通老百姓头上，他不会落在富裕阶层身上。就好像现在征企业的税，加大企业的成本，企业一定会将成本转嫁到消费者身上。      就比如说都是盖房子，为什么在罗村卖5000多元/平米的房子，在桂澜路要卖9000多元/平米？虽然东海银湾使用了双层玻璃，外墙砖、大堂、园林都漂亮了，但这些成本是不高的有限成本。最主要的原因是我们最大的成本是土地成本，土地贵了几千块一平米，那售价也只能比罗村贵几千元/平米了。      所以政府的土地财政收入也好，房地产税收也好，基本上是全部转嫁到消费者身上。因为企业不赚钱就是犯法，企业可以少赚点没关系，但不能不赚钱，当既要赚钱又要增加成本，那售价必然要增加。”

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