作为长信操盘手，徐伟钊熟悉公司每一个项目，作为资深地产人，他对房地产市场规律了如指掌。在接受乐居采访的45分钟内，徐伟钊随和健谈，既展示了长信地产项目的实况，也分享了他对电商、地王、房价等佛山楼市的看法。

  “不是涨得越快，开发商就越开心，如果房价每年都猛涨的话，这个行业迟早就完了”、“市场消费者购房欲望还是比较强的，佛山正处在城市飞速发展阶段，这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。”、“电商不占用开发商的营销费用，并把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起，利益共享风险承担，不需监督合作单位。”……长信营销总经理徐伟钊在采访中侃侃而谈。

谈项目：户型太小未必能满足市场要求

  新浪乐居：东海银湾整体规划是怎样的？目前工程进展如何？

  徐伟钊：东海银湾项目约35万方，规划有住宅、公寓、商业街区、幼儿园等，分两期开发，一期已基本售罄，交楼时间预计在明年六月。目前项目在售二期，建设速度比较快，已接近封顶，销售也情况也不错。

  新浪乐居：东海银湾目前主推哪些产品？价格在市场竞争力如何？

  徐伟钊：东海银湾主推11、12、21、22座洋房，面积涵盖86-170方户型，主打86方、90方平刚需三房。产品均价在11000-12000元/平左右，13000-14000元/平都是位置比较好的、或者带装修的单位。周边在售项目这样的价格也较多，但东海银湾是同价格里位置最好的。

  新浪乐居：东海银湾主要针对哪些客户群？客户反映怎样？

  徐伟钊：项目主打禅桂本地刚需客，客户反映非常不错，对小区的认可度比较高，因为我们属于刚需产品里环境最好的，很少项目能做到200米的楼距。

  新浪乐居：近期在售同类型产品较多，销售压力会不会比较大？您认为的竞争对手有哪些？东海银湾有何差异性？

  徐伟钊：压力肯定大，在售同类产品比较多，竞争也比较大。主要竞争对手有依云天汇、南海万科广场、创鸿城、佛山万科广场、兆阳御花园和星星凯旋国际等，但在同类产品中，东海银湾户型实用率较高。

  新浪乐居：东海银湾二期新品命名为“水境”组团，有何特别含义吗？

  徐伟钊：水境主要是强调两个方面，一个是小区内部园林水景，规划有露天泳池、中心湖景，一个是二期产品可望到佛山涌，项目前后都有水景。

  新浪乐居：东海银湾项目有何区位优势吗？

  徐伟钊：东海银湾毗邻海怡公园和规划中的地铁6号线，同时桂澜路紧挨着佛山主干道季华路，位于两个经济圈的中间，位置比较好。

  新浪乐居：桂澜路是近期比较热的话题，其东延线工程现正处于拆迁阶段，您怎么看待桂澜路未来的前景？

  徐伟钊：我非常看好桂澜路的发展，政府在打造桂澜路上花了重金，以后的桂澜路就等于广州的天河路，将成为千灯湖金融区的中轴线。

  新浪乐居：近期市场140-200平大户型产品有所增多，为什么这些大户型产品会突然增多？

  徐伟钊：每个项目从拿地、规划、设计再到推出市场，起码要经历两年时间，近期出现这么多大户型产品跟几年前拿地有关，当时很多开发商还没意识到市场的变化。因为未限购前大户型去化较快，开发商对市场还是有期望，当时买得起市中心房子的都是经济条件比较宽松群体，所以做出来的产品仍以中大户型为主。

  新浪乐居：东海银湾也有接近170方的户型，当初是出于什么考虑？

  徐伟钊：在这个地段，还是有一些对生活品质要求较高，又想住在市区的客户，户型做得太小未必能满足他们的需要。

  新浪乐居：长信集团在售的项目还有哪些？

  徐伟钊：长信地产目前佛山在售项目有五六个，罗村的长信银湾在售70-150平米两至四房，均价7000元/平米；东海国际剩下少量40方公寓在卖，商铺也正在招商。里水的长信御景峰主打85方-120方刚需户型，预计12月开放销售中心，2014年上半年正式对外销售。狮山项目还在前期阶段，仍主打刚需路线。

 谈电商：最重视信息到达率和精准度

  新浪乐居：东海银湾为何会选择与新浪电商合作？

  徐伟钊：市场发生了重大的改变，原来大家都从传统媒体上获取购房信息，但电商时代，很多人获取信息的途径也相应改变，电商作为网络媒体这么发达，能满足我们的推广要求，特别是电商3.0模式，能够整合社会上比较好的资源，为项目服务。

  新浪乐居：在合作中您会比较关心哪个问题？

  徐伟钊：第一是信息的真实到达率，第二是精准程度。渠道很关键，有效到达率也很关键。

  新浪乐居：合作中您希望达到怎样的效果？

  徐伟钊：通过电商这个平台，最大化地增加进场人数，让更多的人了解到长信项目情况，从而达到销售的目的，是我们最想达到的效果。

  新浪乐居：有没有设立一个目标，大概要卖到多少亿？

  徐伟钊：这次跟电商合作近300套房源，销售目标是能达到7成以上。

  新浪乐居：您觉得在这个房产电商中有什么优势和劣势呢？

  徐伟钊：第一，电商平台整合了很多资源；第二，不占用开发商的营销费用；第三，把媒体、媒介单位有效地捆绑在一起，利益共享风险承担，不需监督合作单位也会用心做好项目推广。

  劣势的话，合作单位毕竟不是全方位合作，我对他们寄予了厚望，但当这个愿望跟实际产生差距的时候，是我不愿意看到的。

  新浪乐居：您怎么看待房产电商未来的发展趋势？

  徐伟钊：我觉得电商前景非常光明，未来除了这种本土化合作外，可能还会出现一些异地的运作。

  谈地王：若每年猛涨这个行业迟早就完了

  新浪乐居：近期佛山地王更新速度不断加快，楼面地价从8字头到9字头仅用了两个月，为什么会产生这种现象？

  徐伟钊：首先，与政府推出土地的速度有很大关系，今年集中在下半年推地。地王位置都非常好，不管它在什么时间拿出来，只要这块地拿出来，它就注定成为地王，因为它本身具备了地王价值。而这段时间推出高品质的土地比较多，所以才导致市场上地王屡创新高，一波接着一波。

  第二，得益于政策调控的影响，今年整个市场销售状况相当不错，很多开发商手上都积累了一定的现金，企业要保持发展，现金肯定会成为土地市场的消化剂，因此年底开发商拿地欲望会比较大。

  新浪乐居：地王对市场会产生怎样的影响？

  徐伟钊：地王对市场影响比较大，第一，地王对周边房价的支撑；第二，地王项目上市后对房价的带动。佛山出这么多地王，但佛山房价还不是很高，这个不高不是相对佛山来说，因为佛山房价对于佛山来说挺高的，但相对于广州房价来说是偏低的，广州芳村都卖两万多，佛山的市中心才卖一万多。

  新浪乐居：对开发商来说，会希望地王出现吗？

  徐伟钊：其实作为开发商，更多的希望是整个市场平稳发展，不希望市场大起大落，最好是稳中有升就可以了。波动得太大，涨得越快将来跌得也更快，所以市场平稳，更多的人买得起房是最好的。不是涨得越快，开发商就越开心，如果每年都猛涨的话，这个行业迟早就完了。

 谈市场：佛山房地产能保持5-10好景

  新浪乐居：作为跟房地产接触比较密切的地产人，您接触到的金九银十是怎样的？楼市是真回暖还是假回暖？

  徐伟钊：从金九银十的数据来看，这个阶段回暖也是正常的，但这个回暖要看跟什么时候比，跟08年比肯定是回暖，跟11年限购后半年比较肯定也是回暖的，佛山这几年消化市场都比较稳定。

  新浪乐居：您怎样看待整个佛山房地产市场？

  徐伟钊：我觉得佛山市场还是比较健康的，首先价格相对于周边城市，有非常大的竞争力。现在消化方面是以刚需为绝对主导市场，只要是刚需主导的市场，它就是健康的市场。市场没有过多的投资需求，大家买房都是自住的话，这个市场的泡沫程度就比较低。

  整个市场消费者购房欲望还是比较强的，佛山正处在城市飞速发展阶段，这个阶段征地、旧城改造会催生出一部分有购房需求的群体。

  新浪乐居：您觉得这样的阶段能持续多久？

  徐伟钊：实际上这个阶段是看政府推动城市建设的力度，如果推进得快，5年左右可以有焕然一新的变化。推进得慢，最起码10年以上。

  新浪乐居：您觉得佛山房地产还可以保持5-10年的好景吗？

  徐伟钊：像佛山这个地方，基本上是没问题的。

  新浪乐居：目前调控前景不太明朗、房产税等调控手段悬而未发，您怎么看未来楼市调控走势？

  徐伟钊：在三中全会之前刚出了一个“京七条”，我觉得未来新一届政府对房地产调控的方向是从土地制度进行改革，限制出让方式和出让条件，从土地源头开始控制房地产市场。以前是控制终端，不让大家买房，这实际上有悖市场规律。不让群众买房，这是无法控制的事情，但政府想去控制土地，这是控制得了的，因为土地都控制在国家的手上，政府可以限地价。

  另一个是税制的改革，我认为推出房地产税是板上钉钉的事情，只是什么时候推出的问题。但是我觉得在房地产信息联网没有完成之前，房地产税应该不会推行。

  新浪乐居：如果要推行房产税，佛山采取怎样的模式会比较合理呢？

  徐伟钊：比较难判断，因为房产税在上海和在重庆是两种不同的征收模式，这两种模式究竟哪种更适合推广，我个人比较偏向重庆模式，相对来说更简单更直接一点，而上海模式存在很多实际不可操作的评估项目。长远来说，房产税对国家的未来发展有好处，但在一定时间内会对房地产市场造成一定的影响。