千灯湖VS佛山大道可投资 商业形成要细吞慢咽——专访长信地产营销管理中心总经理徐伟钊

在地方版“国五条”细则山雨欲来风满楼的3月初，不少人认为新政将使得商业地产再次走进春天里。最终，佛山幸运的没有受到“新国五条”的洗礼，但“粤五条”再次重申佛山限购，还是让佛山住宅市场感到冷飕飕。佛山自住宅限购以来，越来越多的人将目光投向了受影响较小的商业地产市场，2012年更是商业地块交易的爆发年，2013伊始，佛山的众多商业地产项目，也正磨掌擦拳，使出各种招数，“推销”自己的产品。 长信地产旗下，开盘以来备受追捧的东海国际花园，住宅产品销售进入尾声，近期将推出SOHO公寓，已于4月20日开放新样板间，预计月底开卖，具体售价待定。长信地产营销管理中心总经理徐伟钊徐总对佛山的商业地产又有什么个人的见解呢？ 以下是采访重点摘录： 佛山大道VS季华路不同形态 错位发展 1、佛山大道和季华路，一纵一横，联合组成了佛山道路的大动脉。对于季华商圈的咄咄逼人，佛山大道的商业地产倒显得低调内敛。在您的印象中，佛山大道周边的商业形态是怎样的？ 徐总：其实佛山两条大道：一个佛山大道，一个季华路，其实这两条大道的商业氛围目前来说都已经很浓厚了，而且是互相错位的商业经营模式，季华路是以零售百货为主体的商业，那么，佛山大道它是以物流、综合批发这种性质存在的商业，所以它是两个不同载体的一个商业。所以，我觉得未来佛山大道这种（商业）发展的话，它会向着这种在现有产业、商业模式升级的一种模式去发展。 例如，现在佛山大道周边有很多做五金的、做汽配的，以后可能会慢慢发展成一种高端五金、一种高端的汽车配套的这么一种性质。它（佛山大道）是朝着这种方向在发展，所以佛山大道跟季华路不是很冲突的两种性质的商业。 东海国际花园与私享家双方代表签约，左边为长信地产营销管理中心总经理徐伟钊 政府大力改造佛山大道商住价值将递增 2、两年前，佛山大道改造升级，从交通要道改造为景观路，力图向季华路看齐，成为禅城第二条商业大道。那么请问您（徐总），改造后的佛山大道投资价值是否凸显，或是仍旧处在价值低洼？ 徐总：其实，我们东海国际刚开始的时候，周边环境还不是很好。但是这两年，我们看到了政府在佛山大道投入改造的力度是非常大的。（东海国际）周边无论是道路，包括绿化，包括现在正在做的“穿衣戴帽”的这些工程，实际上未来这条路（佛山大道）的发展，我们是非常看好的。无论是从商业还是居住，它的价值会慢慢的提升。现在政府也正在力推，把佛山大道周边的一些档次比较低的，环境不是很好的一些物业、一些载体，把它清理或者是改。所以，可以看到未来3年内，这条大道（佛山大道）的商业价值一定是以几何级的性质去递增的， 佛山商业地产遍地开花内环以内属核心区 3、小编：那徐总您觉得佛山大道的商业发展的程度是怎样的？ 徐总：佛山的商业板块其实比较零散，因为可能跟历史原因也有关吧。（就是）我们其实是一个没有“核”的城市，它没有核心。你说千灯湖是核心还是佛山新城是核心？还是现在南庄的绿岛湖是核心？它（佛山）没有核心，是各个区各自发展，各自（有）各精彩这么一种模式在发展，所以导致佛山的商业地产也是遍地开花。 但是，未来从整个大佛山的角度看，哪怕是禅城也好、桂城也好，禅桂合起来的就是一个核心，我们是要从大佛山的角度去看，佛山的核心就是禅桂这个中心区域，也就是说内环以内的区域都属于佛山的核心区。 佛山大道改造不走东莞老路独特的形态存在 4、相较于季华路、千灯湖等佛山重点商业板块，您认为佛山大道的商业地产是如何定位的？佛山大道的核心竞争力在哪里？佛山大道的商业地产该如何崛起？ 徐总：因为怎么说呢？一条城市主干道的商业定位，不是说哪个开发商能够主导的，实际上是政府在主导的。那么，按照我们现在看，政府对这2条路（季华路、佛山大道）的打造，我认为佛山大道未来的发展，一定是一种高端的物流、批发、综合商业这样的一种性质在发展，它会跟季华路、会跟千灯湖形成不同种类的商业形态而存在这个城市里面。 说白了，现在既要城市改造，也要保持原有产业的升级换代，因为佛山不能走东莞的老路，东莞一个城市改造，大部分的厂都赶出去了，赶出去以后才发现经济支撑不了，发现这条路是行不通的。把人赶走了，把钱赶走了，把未来的发展空间也赶走了。 东海国际花园SOHO公寓板房开放当天，购房者看沙盘 不同角度看佛山大道的商业氛围挺浓厚 5、作为交通主干道，目前佛山大道的消费氛围并不浓厚，进驻的商业巨头也少之又少。您认为该如何挖掘镇街的消费潜力，把人流量提上去？ 徐总：其实，我认为现在佛山大道的商业氛围挺浓厚。佛山大道的商业氛围目前比季华路还浓。季华路现在有什么商业地产呢？就顺联国际、王府井、星星华园国际、禅城绿地中心……佛山大道这边，东海国际对面有个汽配，前面有个汽配，然后这边有个五金，然后将来包括东海国际的商业部分，然后再过去那边，有一个家博城，然后大的商业…… 佛山大道与季华路只是两种商业的性质不一样，这种是以批发、汽配、贸易机电为主，它不是那种传统的商业，可能现在一讲“商业”大家概念里面都是那种大商场，卖衣服的卖鞋的……其实商业有很多种，批发类是商业的一种，办公是商业的一种，然后专业市场也是商业的一种，佛山大道未来肯定也是朝着这种方向发展。 因为一个地方的商业形成它不是说一年半载就能够建立起来的，它真的需要5年、10年的时间。这边的一些汽配城、包括海八路的汽车城，它是多少年慢慢形成的一条街这种性质，它不是一蹴而就，政府说这里搞什么，“哄”一下子就所有的商家都出来了，很少。 所以未来我觉得，佛山大道的商业后续肯定会以一种商业模式去存在，例如现在隔壁的这些原来在村里面做的、这些2层的这种商业可能以后就不会存在了，取而代之的是现代感更强的，或者是像我们这种商业街性质的、有产权的这种商圈，就类似现在这个陶瓷城，这边的那种，以前大家可能都在街边做，很烂的，但是后来慢慢的升级换代，全部由室外到室内去了。 6、小编：东海国际的SOHO公寓结合了商业、办公、住宅于一体，主要是希望以哪一种模式为主？ 徐总：因为东海国际2栋楼都是商业性质的，你可以买来办公也行，你可以买来住也行，这种我们就没有强烈限制，没有限定一定是拿来办公，或者一定是拿来住的，让客户自己选。 短期看佛山商业地产过剩长远看则未必 7、前段时间，叶檀来佛山时表示，商业地产的发展需要有不同的区隔，卖场的规模、配套也应结合当地情况来规划，不可无限度扩张。那么，您认为佛山的商业地产“过剩”了吗？陈淮认为说“商业地产过剩”是短视，对此您是如何看待的？ 徐总：首先，第一个，从现状看，佛山的商业地产一定是过剩的，但是，从发展的眼光看，我不敢说。因为这两年，佛山的商业（地产）供应量非常大，然后城市综合体的体量也非常大，从现状看，我认为是过量的，但是未来，它会随着佛山城市的吸附力，他对周边城市群的一种吸引力，它是使这个城市在一定时间内呈现高速的增长，当一个城市的人口增长的时候，它这些相应的配套，会支撑城市的商业地产发展。 8、近日，本地房企大举押宝商业地产，佛山部分开发商拟转战商业地产，继星星集团、星晖地产后，兆阳地产也在禅城拿下一块纯商业地块。长信地产是否有计划进军商业地产？ 徐总：也未必。因为拿地这个东西很难说，有些地我想去拿未必拿得到，有些不想拿的可能就拿到了。反正这个跟我们的整体战略无关，总的来说我们（长信）还是以住宅为主，商业地产也不是我们未来的发展重点。 SOHO公寓板房开放当天，长信地产营销管理中心总经理徐伟钊等领导出席 品牌商业地产有吸引力错位经营很关键 9、2013年，佛山商业地产项目迎来集中入市潮，禅城绿地中心、星耀101等商业项目都将在今年入市，但空置率也走高。在降低空置率方面，开发商在开发项目的时候，您有什么建议？ 徐总：我觉得开发商在开发建设的时候，一定要注意经营的差异性。就是说不要随大流，大家都去做百货，你也去做百货，大家去做服装，你也去做服装，一定要定位精准一点，尤其是一些不是很知名的开发商去做商业地产的时候，风险会更大，例如万达有品牌的优势在，它的品牌对于客户有吸附力、吸引力，例如王府井也有吸引力，但是，像长信地产去做商业地产，人家就未必来关注你。 所以，当知名度还没到那个程度的时候去做（商业地产），开发商的错位经营就很关键了。这是其一。第二个，做商业地产还是要招商先行，例如一些旗舰店、大型的品牌商家，还是要前期先谈好，否则的话，你做好以后再去招商，很多功能你都满足不了。 商业地产有风险千灯湖VS佛山大道值得投资 10、佛山商业地产的现在以及发展前景如何？ 徐总：我觉得目前的商业地产还是有点令人担忧吧，就是体量太大，然后市场上可售的商铺的面积比较多，但是也不能说它怎么样，我觉得眼光对的，也可以是一个比较保值的东西，关键还是要看眼光。商业地产，其实做旺了，他的这种价格的递增是几何级的，但一旦做砸了，它可能一文不值。商业地产的利润大，但是风险也很大。 11、那如果选择一个地方作为投资的话，徐总您建议哪一个地方呢？ 徐总：投资商业是吧？投资商业的话，我觉得一个是千灯湖，另一个是佛山大道这条线。因为千灯湖未来是佛山的金融中心，我认为那个片区的未来发展空间比较大。那么佛山大道的定位跟其他的商业形态是不一样的，这里有这里的特色，所以这两个片区我觉得是可以投资的。 你看佛山新城跟千灯湖，它是同一种性质的商业体在存在，我个人会更倾向于千灯湖，而像佛山大道这种，是以另外一种商业形式存在的，那我也会选择像佛山大道这一边。

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